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樓市去庫存步入"下半場":區域分化凸顯 調控更有針對性

信息來源:系統管理員   發布時間:2016年05月09日
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  中國證券報  來源:新華網(2016-05-03)

  業內人士認為,由于整體價格較高,且一季度成交火爆,一線城市“五一”期間成交量料低于預期。目前,樓市復蘇有從一線城市擴散到二線城市的跡象,但房地產市場整體庫存較大,區域分化態勢將愈演愈烈。樓市已步入存量房時代的“下半場”。實現樓市軟著陸是調控的底線,政策料繼續沿著“因城施策”的軌道進行有針對性的調整。

  回暖:一線“去燥” 二線“升溫”

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進介紹,“五一”假期房展會的看房人不多,但這符合市場預期,主要原因有三個方面:一是現在整體價格偏高,很多人持觀望態度;二是一線城市購房政策比較緊,部分購房需求不能被釋放出來;三是部分需求在3月和4月提前被釋放。

  這與中國證券報記者“五一”期間對北京地區部分樓盤的走訪情況一致。2日下午,中國證券報記者在上述大興區某樓盤看到,大約有三四組購房者在沙盤前咨詢項目情況,對售樓員提出要不要定一套的問題,這些購房者都表示“再考慮考慮”,均未繳納意向金。“這個區域每平方米賣4萬多,太貴了。”一名購房者對同伴說。

  整體上,由于房價較高,且一季度漲幅較快,在滬深政策進一步收緊的影響下,一線城市樓市正逐步“去燥”。根據中國指數研究院5月1日發布的“百城價格指數”,4月北上廣深不再領漲,漲幅前十個城市大多為一線城市周邊城市,比如廊坊、惠州等。銷量方面,深圳、上海由于樓市調控政策出臺而成交回落,其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求,成交量上升,南京、武漢等二線城市成交繼續維持較高熱度。

  上海易居房地產研究院發布研究報告認為,從新政前后的市場數據看,上海和深圳兩個城市的政策效應開始顯現,成交量萎縮明顯,價格略有小幅下調。總體上看,后續此類政策效應還會繼續顯現。未來政策監管的重點在于,積極推進分區管控的模式,對相關區域、具體物業類型進行差別化的市場調控。

  興業證券分析師閻常銘認為,4月份二線城市房價上漲明顯,二線城市已成為復蘇主力。從長周期來看,我國銀行業給地產需求端加杠桿的階段剛開始,按揭貸款占銀行總貸款比重的上升或助力房地產基本面向上。基于一二線城市良好的基本面,金融機構將在一二線城市加杠桿,促進這些區域市場基本面持續上行。

  庫存:總量龐大 去化各異

  今年前四個月樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市的貢獻拉動,三四線城市則基本沒有反彈,這折射了中國房地產區域性、結構性的“冰火兩重天”現狀。

  總量上,中國房地產庫存依然較大,去庫存仍是主題。中信證券認為,房地產庫存可以劃分為“已出讓未開工的土地”、“在施工未銷售的資源”和“已竣工未順利出售的房屋”三大部分。其根據一定假設測算,在2015年底,全國純住宅(不含農村房屋,不含小產權房)的庫存有59.1億平方米,全部房屋的庫存有100.9億平方米。2015年,我國城鎮住宅廣義庫存去化周期為5.3年,所有房屋廣義庫存去化周期為7.9年。

  中信證券認為,庫存量龐大仍是行業的主要問題,特別是商辦類土地出讓嚴重過剩。過去十年來,商服用地一直都占到房地產用地出讓30%上下的比例。而在商品房銷售中,商業物業的銷售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜歡營建商業綜合體,建造大量的商場、寫字樓和酒店,商業地產的供給過剩程度遠超住宅。

  由于需求不同,各地樓市庫存“去化”也不同。亞豪機構市場總監郭毅分析認為,按照此前6個月商品住宅的月均成交套數倒推,北京目前約有6.66萬套商品住宅庫存的去化周期為8個月,已接近8-10個月合理去化周期的水平。

  戴德梁行北中國區研究部主管陸明說,目前北京樓市出清周期保持在9到10個月左右的相對合理水平,出清周期持續降低。但三四線城市庫存壓力較大,截至2016年3月出清周期已上升至31個月左右。

  諾亞研究認為,成交方面,預計2016年整體成交量不及2015年,但優于2014年。其中,一線城市及部分庫存壓力較小的二線城市去化壓力下降,而庫存高企的三四線城市供過于求的局面年內難以改善。成交價格方面,各線樓市價格分化將進一步加劇,去化壓力大的三四線城市房價面臨下行壓力,而價格飆升的一二線城市瘋狂一段時間之后將重回理性。

  調控:因城施策 盼軟著陸

  近期高層強調,要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地產庫存,注重解決區域性、結構性問題,實行差別化的調控政策。

  諾亞研究認為,去庫存仍是2016年政策調整重點,強化“分類調控”、“因城施政”將是房地產行業政策的主旋律,整體行業政策仍保持寬松態勢。實際上,從3月底以來各地調控政策來看,差異化調控相當明顯。比如,廊坊、惠州等地緊急出臺限購、提高首付比例、規范開發商行為等政策;南京、蘇州等地也出臺限價政策,平抑房價漲幅;吉林、長沙等地通過提高貸款額度、給予財政補貼等措施刺激需求釋放,鼓勵庫存去化。這些政策的效果也開始顯現,例如,燕郊樓市“五一”前已開始“冷凍”。

  某大型開發商副總裁認為,接下來市場不太可能保持3月這么高的成交數據,但總體上今年還是一個“大年”。在他看來,中國房地產并未“泡沫化”,仍是安全的。紐約是衡量北京、上海等核心都市的標桿,這類城市房價取決于經濟體的財富總量、該城市住房供應能力等。目前,北京、上海的房價略低于紐約,在供應上也弱于紐約。

  還有一些研究機構認為,2016年的房地產市場可能類似2013年的情況,“量縮價漲”或“量縮價平”,房價真正回落或許要到2017年以后。但中國城鎮化空間依然較大,對地產價格的基本面支撐也會更充足。即便不考慮政府扶持因素,在足夠的需求支持下,房價下跌也只是周期性下跌,而不會是泡沫破滅。

  業內人士建議,要實現軟著陸有待行業長效機制的建立。這包括完善住房信息系統,構建大數據監管平臺;完善住房保障體系,分類調控;基于行業規模的保障房貨幣化、公積金證券化、共有產權等制度性探索。

  (網址:http://news.xinhuanet.com/fortune/2016-05/03/c_128951404.htm)

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